自從日本高市新內閣上任以來，可以明顯感受到日本國內對於外國人的政策與視線日趨嚴格。
特別是在房地產市場方面，近期的房價高漲已經達到了威脅日本人日常生活的程度，經常被視為社會問題加以討論。
筆者自身從 2017 年開始投資東京都內的公寓。以「擁有海外背景的投資者」視角來觀察這個市場。
雖然我持有的物件大幅增值，有幸獲得了利潤，但放眼整體市場，日本的自住客層被迫放棄購屋的情況也層出不窮，政府也因此開始採取行動。
就在昨日（2025 年11月25號），日本政府機關「國土交通省」公布了一份對於預測未來市場極為重要的調查結果 。
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過熱的都心轉賣市場：從數據看「短期買賣」的實態
從這次公布的「活用房地產登記資訊之新建公寓交易調查結果」報告中，我們先來看看市場的過熱程度。
下圖顯示了東京 23 區新建公寓在購入後 1 年內被賣出（短期買賣）的比例。
請看圖片中的折線圖部分：
- 綠色折線（日本國內居住者）： 2024 年 1 月至 6 月的數據急遽上升，短期買賣比例已達到 9.4% 。
- 紫色折線（國外居住者）： 同樣呈現上升趨勢，達到 7.0% 。
這張圖表清楚顯示，無論是日本國內還是國外的投資者，近年來都在加速進行短期買賣。
然而，這還不是最驚人的。 請看看下面這張各地區詳細數據的表格。
若不看 23 區平均，而是僅限於千代田區、中央區、港區等精華地段的「都心 6 區」，整體短期買賣比例甚至飆升至 12.2%（圖中紅框處）。
這顯示出越是資產價值高的核心區域，市場的過熱感越是強烈。
此外，從數據中也能解讀出投資標的明顯的偏好。
這張圖表比較了總戶數 100 戶以上的「大規模公寓（如塔式豪宅）」與其他物件。
大規模公寓的短期買賣比例高達 9.9%，是其他小規模物件（3.3%）的約 3 倍之多 。
這如實地反映出，資金正集中在資產價值不易下跌、且容易獲取轉賣價差（Capital Gain）的大規模物件上。
數據顯示的驚人事實：東京的主角是「台灣」
在這份報告中，有一項數據是我最想傳達給台灣讀者的。那就是「究竟是誰在買日本的房子？」。
過去提到爆買日本房地產，大家的印象可能多停留在「中國大陸」或「香港」。然而，觀察東京 23 區新建公寓買家（國外居住者）的國家/地區別數據，風景已經完全改變。
請看最右側 2025 年 1 月〜6 月的數據堆疊。
台灣（綠色區塊）：192 件（壓倒性第一）
其他國家（中國、香港等）：均在 30 件以下
令人震驚的是，來自台灣的購入件數大幅領先，位居壓倒性的第一名。 回顧 2024 年（左側一欄），當時中國（105 件）仍佔有相當比例，但在最新的 2025 年上半年數據中，台灣勢力的存在感已急劇上升，甚至可以說是「獨走」狀態。
這可以說是台灣投資者在日圓貶值及地緣政治風險的背景下，將日本房地產視為「安全資產」或「具潛力的投資標的」的明確證據。
統計陷阱：看不見的「中國資金」與經營管理簽證
不過，這裡有一個必須冷靜注意的點。單憑上述圖表就斷定「中國勢力減退」是言之過早的。
因為，特別是來自中國大陸的投資者，許多人傾向於取得「經營管理簽證」，在日本國內設立法人（公司）後再購買物件。
當他們以日本法人名義購買房地產時，登記上的所有權人會被視為「日本企業（住所位於日本國內者）」。換句話說，即使實質出資者是外國人，這些交易也不會被計入國土交通省這份「國外居住者數據」中，而是混入了國內交易數據裡。
正因為我已歸化日本，所以我非常清楚，這份統計並沒有將那些「法人化的外資投資」納入考量。因此，雖然表面數字上台灣是第一名，但推測水面下中國系資本的購買依然相當活躍。
投資風格的差異：海外富裕層是否在炒作「高價物件」？
最後，針對「海外投資客是否在大肆收購日本高級物件，並透過短期轉賣哄抬價格？」的疑慮，我們也來確認一下數據。
觀察都心 6 區的數據（2023 年 1 月～2024 年 12 月），在國外居住者購買的物件中，2 億日圓以上的高價物件僅佔 3.8%（20 戶） 。 購買的主力依然是 1 億日圓以下的物件，數據上並不支持「海外個人投資者正在短期炒作超高價物件並擾亂行情」的說法。
結論：趨嚴的目光與依然具魅力的日本市場
在高市新政權下，未來對於外國人取得房地產的監視目光可能會更加嚴格。國土交通省這次進行如此詳細的調查本身，就表明了日本政府正在密切關注這個問題。
然而，正如數據所證明的，對於台灣投資者而言，日本房地產——特別是東京都心的公寓——依然是極具魅力的投資標的。作為與日本有深厚淵源的投資者，我們更需要正確解讀這些官方數據，對於被視為「投機性轉賣」的短期交易保持謹慎，同時以長期的眼光來判斷資產價值，這種姿態在當今的局勢下顯得尤為重要。
資料來源：國土交通省
