2026年3月，日本經濟正同時發生三項重大變化。
公示地價創下泡沫崩壞以來最大漲幅，春鬥薪資調漲率連續三年超過5%，日銀則從長達25年的零利率時代步入升息循環。這三項變化同步發生，是自1990年代初期以來首見。
不過，這次與泡沫時期的性質截然不同。地價上漲有實質需求支撐，加薪由結構性的勞動力短缺驅動，利率正常化則以審慎的步調推進。對關注日本市場的投資者而言，正確理解這場結構性變革已刻不容緩。
目錄
1. 地價：泡沫後最大漲幅，但這次不一樣
2026年公示地價概況
日本國土交通省於3月17日公佈的2026年1月1日基準公示地價顯示，全用途全國平均較前年上漲+2.8%。連續5年正成長，漲幅為泡沫期以來最大。
各圈域漲幅：
- 東京圈：+5.7%
- 大阪圈：+3.8%
- 名古屋圈：+2.8%（三大都市圈中唯一漲幅收窄）
- 地方四市（札幌、仙台、廣島、福岡）：持續上漲，但漲幅連續兩年放緩
商業用地最高價地點連續20年由東京都中央區的山野樂器銀座本店蟬聯，每平方公尺6,710萬日圓，較前年上漲10.9%。以觀光客人氣聞名的台東區淺草一帶，漲幅更超過20%。
投資資金創歷史新高
不動產服務巨頭CBRE的數據顯示，2025年日本10億日圓以上的不動產投資較前年增加31%，達到6.5兆日圓，超越2007年5.4兆日圓的歷史紀錄。其中約六成集中在以東京為核心的首都圈。
上漲的驅動因素
- 入境旅遊需求擴大：訪日外國旅客帶動觀光地、商業區的需求
- 辦公需求堅挺：以都心為中心的辦公空間需求持續強勁
- 再開發計畫遍地開花：全國各地推進都市更新
- 日圓弱勢：吸引海外投資資金持續流入
📊 圖表①：公示地價 前年比變動率走勢（1985〜2026年）
資料來源：國土交通省「地價公示」各年版。全用途平均前年比變動率。2026年為速報值。
東京圈、大阪圈、名古屋圈、福岡縣四個區域，全用途平均。泡沫期東京圈+57%（1987年）與當前+5.7%的差異一目了然。泡沫崩壞後長達15年以上的負成長、2013年以後的緩慢復甦，以及近5年的加速趨勢清晰可見。
專欄：什麼是公示地價？為什麼實際交易價格更高？
給台灣與香港讀者：理解日本的「一物四價」
日本的土地存在四種官方價格，這在全球相當罕見。海外投資者在分析日本不動產市場時，務必理解這個制度。
| 名稱 | 決定機關 | 基準日 | 與公示地價的關係 | 用途 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地價 | 國土交通省 | 每年1月1日 | 基準（100%） | 一般交易指標、公共工程用地 |
| 基準地價 | 各都道府縣 | 每年7月1日 | 約同等水準 | 補充公示地價 |
| 路線價 | 國稅廳 | 每年1月1日 | 約80% | 遺產稅、贈與稅計算 |
| 固定資產稅評價額 | 市區町村 | 每3年修訂 | 約70% | 固定資產稅計算 |
除此之外，還有實勢價格（實際交易價格）。
實勢價格通常高於公示地價。 一般高出1至3成，在都心等交易活躍的地區，乖離更為顯著。過去曾出現實勢價格達公示地價1.7倍的案例。
公示地價是由不動產鑑定士以「空地狀態」、「排除急售等特殊因素的正常價格」進行鑑定，且一年僅更新一次，結構性地落後於市場變動。
換言之，公示地價「+2.8%」、「+5.7%」這些數字，很可能低估了實際不動產市場的漲幅。
真實的不動產市場如何變動：實際交易數據的真相
為了比較公示地價（鑑定價格）與實際市場，我們來看兩組以實際交易為基礎的數據。
① 首都圈新建公寓平均價格（不動產經濟研究所）
不動產經濟研究所每月公佈的新建公寓市場動向，是根據實際銷售物件的價格統計。
首都圈新建公寓平均價格走勢（主要年份）：
| 年份 | 平均價格 | 備註 |
|---|---|---|
| 1985年 | 約2,700萬日圓 | 泡沫前 |
| 1990年 | 6,123萬日圓 | 泡沫頂峰 |
| 1995年 | 約4,500萬日圓 | 崩壞後止跌 |
| 2002年 | 約4,000萬日圓 | 谷底區間 |
| 2008年 | 約4,800萬日圓 | 迷你泡沫 |
| 2013年 | 約4,580萬日圓 | 安倍經濟學啟動 |
| 2020年 | 6,083萬日圓 | 新冠首年 |
| 2023年 | 8,101萬日圓 | 首次突破8,000萬 |
| 2024年 | 7,820萬日圓 | 高價物件反彈回落 |
| 2025年 | 9,183萬日圓 | 年增+17.4%，歷史新高 |
分區（2025年）：
- 東京23區：1億3,613萬日圓（年增+21.8%）
- 都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）：1億9,503萬日圓
- → 自泡沫期1991年的2億1,678萬日圓以來最高水準，逼近1990年歷史紀錄2億2,662萬日圓
- 「億元公寓」發售戶數：5,669戶（年增+55.4%）
關鍵重點： 公示地價尚遠不及泡沫期的高峰，但實際公寓交易價格已超越泡沫期。這個乖離清楚說明，僅靠官方數據無法準確掌握日本不動產市場的真實溫度。
📊 圖表②：首都圈新建公寓平均價格走勢（1985〜2025年）
資料來源：不動產經濟研究所「首都圈新建分讓公寓市場動向」各年版。東京23區為2000年以後的公開數據。
首都圈整體與東京23區兩條線。當前價格已超越泡沫期高峰，視覺上一目了然。
② 不動產價格指數（國土交通省）
國土交通省根據每年約30萬筆不動產交易數據，按月公佈「不動產價格指數」。以2010年平均為100的指數。
2025年9月數據：
| 類別 | 指數（2010年=100） | 較2010年 |
|---|---|---|
| 公寓（區分所有） | 222.2 | 2.22倍 |
| 住宅用地 | 120.7 | 1.21倍 |
| 獨棟住宅 | 118.6 | 1.19倍 |
| 住宅綜合 | 145.4 | 1.45倍 |
公寓價格呈現異次元的上漲。住宅用地和獨棟住宅僅上漲約兩成，公寓卻飆升至2.2倍以上。泡沫時期是「土地神話」，而當前則可稱為「公寓神話」。
📊 圖表③：不動產價格指數走勢（2010〜2025年）
公寓、住宅用地、獨棟住宅三條線。唯獨公寓描繪出陡峭的上升曲線。
資料來源：國土交通省「不動產價格指數（住宅）」。2010年平均=100。根據每年約30萬筆實際交易數據，以Hedonic法指數化。
與泡沫期的比較：為什麼這次不是泡沫
| 項目 | 泡沫期（1985〜1991年） | 當前（2014年〜） |
|---|---|---|
| 上漲主角 | 土地（投機） | 公寓（實需＋投資） |
| 公示地價漲幅 | 東京圈+57%（1987年） | 東京圈+5.7%（2026年） |
| 與物價的關係 | 地價漲幅 ≫ CPI | 地價漲幅 ≒ CPI（2〜3%） |
| 上漲速度 | 急遽（7年） | 緩慢、長期（超過10年） |
| 空置率 | 高（投機購入，未使用） | 低（伴隨實質需求） |
| 利率環境 | 公定步合升至6% | 0.75%（歷史性低水準） |
| 持續性 | 急漲→急跌 | 緩慢、持續、長期 |
2. 薪資：「失落的30年」正式終結？
2026年春鬥集中回覆日（3月18日）
大型企業春季勞資協商的集中回覆日已到來，各企業陸續公佈回覆。在物價持續上漲的背景下，工會要求高水準的薪資調漲，日立製作所、NEC等企業紛紛滿額回覆。
主要企業回覆（基本薪資調漲）
| 企業 | 基本薪調漲 | 備註 |
|---|---|---|
| 日立製作所 | 18,000日圓 | 滿額回覆，調薪率6.5% |
| NEC | 約18,000日圓 | 連續5年滿額，含定期調薪共6.5% |
| 三菱電機 | 18,000日圓 | 月薪增幅7.00% |
| 三菱重工業 | 16,000日圓 | 連續2年滿額，年收入增幅逾7% |
| 住友電工 | 18,000日圓 | 史上最高 |
| 藤倉 | 18,000日圓 | 史上最高 |
基本薪調漲「18,000日圓」已成為事實上的基準，大學畢業生起薪統一為「287,000日圓」。碩士起薪則以31萬日圓級距為主流。Sony Interactive Entertainment更開出起薪42.5萬日圓，與GAFA等外資企業的人才爭奪戰持續白熱化。
連合的要求與回覆
- 2026年春鬥薪資調漲要求：平均5.94%（雖不及前年的6.09%，但大致維持前年水準的高檔）
- 最終回覆結果極有可能連續三年超過5%
- 第一生命經濟研究所預測：厚勞省口徑5.45%、連合口徑5.20%
中小企業動向
工會成員不足300人的中小企業平均調薪率為5.09%，較前年的4.42%改善+0.67個百分點。在勞動力嚴重短缺及人才確保需求下，中小企業也逐步實現高水準的調薪。2026年1月施行的「中小受託交易適正化法」使勞務費的價格轉嫁更為容易，也是背景因素之一。
📊 圖表④：春鬥薪資調漲率走勢（1985〜2026年）
資料來源：厚生勞動省「民間主要企業春季薪資調漲統計」。2026年為預測值（第一生命經濟研究所）。深色為5%以上，中色為3%以上，淺色為3%以下。
從泡沫期的5〜6%，跌落至「失落30年」的1.6%水準，再到2024年以後的急速回升。時隔30年的「斷崖式」結構轉變，在視覺上極為震撼。
實質薪資能否轉正？
名目薪資的上漲並不等於生活水準的改善。關鍵在於薪資漲幅能否跑贏物價。
2025年全年，名目薪資（現金給與總額）年增+2.3%，創33年來最高增幅，但消費者物價的漲幅超過了這個數字，實質薪資為-1.3%，連續4年負成長。也就是說，薪資帳面數字雖然增加了，但實際能購買的數量卻持續減少。
2026年1月，實質薪資終於轉為正成長。政府的物價對策使能源價格下降，加上食品價格轉嫁趨緩等因素均有貢獻。然而，若原油價格持續高漲，4月以後可能再度轉負。
📊 圖表⑤：名目薪資 vs 實質薪資 vs 消費者物價（2015〜2026年）
資料來源：厚生勞動省「每月勤勞統計調查」（現金給與總額，事業所規模5人以上）、總務省「消費者物價指數」。各年為曆年平均前年比。2026年為1月單月速報值。
名目薪資（藍色柱）上漲，但CPI（灰色虛線）漲得更多，導致實質薪資（紅色柱）沉入負值。2022年以後「加薪卻追不上物價」的缺口清晰可見。2026年1月終於轉正，但能否持續仍不確定。
連合將「使實質薪資進入+1%的上升軌道」列為最優先課題。後續的物價走勢，將決定這輪調薪究竟是「表面的成功」還是「無感的復甦」，這也將成為投資者的重要判斷依據。
對投資者的意義： 若實質薪資穩定在正值區間，日本的個人消費將步入持續性復甦，對內需類股（零售、服務、餐飲）構成利多。反之若再度轉負，消費復甦情境將瓦解。此數據也直接關係到日銀的升息判斷，因此每月的「每月勤勞統計」是最重要的指標之一。
3. 日銀：按兵不動的背後，是「下一次升息」的訊號
3月會議結果
日銀在3月18〜19日的貨幣政策決策會議中，決定維持政策利率（無擔保隔夜拆款利率引導目標約0.75%）不變。自2025年1月升息以來，已連續5次維持政策不變。
按兵不動的背景
最大因素是中東局勢的不確定性。伊朗情勢惡化，原油行情何時穩定極難預測，需要觀察其透過能源價格和金融市場對全球經濟及日本經濟的影響。
植田總裁的立場
3月4日在眾議院財政金融委員會的發言：
- 中東局勢的發展「有可能對全球經濟和日本經濟產生重大影響」
- 另一方面，「若經濟、物價情勢改善，日銀的核心展望得以實現，將繼續調升政策利率，調整寬鬆程度」的見解維持不變
換言之，升息的方向性本身並未改變，問題僅在於時機。
後續升息判斷的關鍵
以下時程表至關重要：
| 日期 | 事件 | 關注重點 |
|---|---|---|
| 3月23日 | 連合・第1回回覆統計 | 最終薪資調漲率的水準 |
| 4月1日 | 日銀短觀（3月調查） | 企業景氣感受，原油高漲的影響程度 |
| 4月上旬 | 日銀分行行長會議 | 薪資增長是否擴散至地方經濟 |
| 4月13日 | 大阪・關西萬博開幕 | 入境旅遊需求的進一步擴大 |
| 4月下旬〜5月 | 下次貨幣政策決策會議 | 重啟升息的可能性 |
若春鬥確認了高水準的薪資成長，且原油高漲並未大幅損害企業景氣感和地方經濟，年內追加升息的可能性很高。
📊 圖表⑥：日本政策利率走勢（1985〜2026年）
資料來源：日本銀行。1995年以前為公定步合，之後為無擔保隔夜拆款利率引導目標（各年末時點）。2016〜2023年含負利率政策期間。
從泡沫期的6%，歷經25年的零至負利率，到正常化至0.75%。從歷史角度來看，當前利率水準仍然極低，一目了然。
4. 三者的連動：投資者應關注的結構
地價、薪資、利率這三者並非各自獨立，而是相互連鎖。理解這個連動結構，是投資日本市場的關鍵。
正向回饋循環
地價上漲 ＋ 薪資上漲
↓
通膨持續（服務價格↑、房租↑）
↓
日銀升息空間擴大
↓
利率上升 → 美日利差收窄 → 日圓升值壓力
↓
另一方面，日圓升值降低進口成本，有助改善實質薪資
對各資產類別的影響
USD/JPY（美元/日圓）： 若持續升息，日圓面臨升值壓力，但中東風險導致的原油高漲→日本貿易逆差擴大則是日圓貶值因素。此外，美國的利率動向才是最大的決定因素，日銀單獨無法決定匯率方向。短期內可能維持區間震盪，但若日銀明確重啟升息，需留意日圓加速升值的情境。
日本股市（內需類股）： 薪資上漲→個人消費擴大的預期，對零售、服務、餐飲等內需類股構成利多。但利率上升對成長股的估值構成壓力。不動產、銀行類股則受惠於利率正常化。
日本不動產： 對海外投資者而言，日圓弱勢＋實質需求上升的雙重利多依然具有吸引力。不過利率上升透過增加房貸負擔可能抑制住宅需求。商業不動產與住宅不動產可能呈現不同走勢。
5. 我的做法：從現金轉向股票與不動產
前面列舉了大量客觀數據，最後來談談筆者自身的投資行動。
2020年以來的資產配置轉換
回顧過去，筆者從2020年開始便持續降低現金比例。
- 2020年〜 開始投資S&P 500，起初金額不大
- 2022年 在日本不動產（公寓）投入較大筆現金
- 2024年8月 正式啟動日本股票投資
- 2025年 大幅擴大股票部位
- 2026年1月 在大阪再購入一間投資用公寓
- 2026年3月 伊朗戰爭導致股價下跌時，加碼買進日本股票
「國策不做空」
2013年，安倍總理在紐約證券交易所說："Buy my Abenomics"。
2022年，岸田總理在倫敦金融城City說："Invest in Kishida"。
2025年12月，高市總理這樣宣告——
"Just shut your mouths! And invest everything in me!"
三任總理接力向全世界喊話：「投資日本。」地價在漲，薪資在漲，利率正走向正常化。
日本已不再是通縮的國家，繼續抱著現金坐等的理由已經不存在了。
目標：2026年內將股票與現金的比例調整至4:4
筆者目前的資產配置目標是，在不含不動產的流動資產中，將股票與現金的比例各調整至約40%。
這既非過度積極，也非過度保守。在通膨環境下持有大量現金，等同於每年損失2〜3%的購買力。正如前面的圖表所示，實質薪資連續4年為負——現金的價值也在靜靜地縮水。
我會繼續投資日本。
風險因素
當然，風險也需正視。
- 中東局勢長期化：原油高漲引發停滯性通膨疑慮，使日銀的升息判斷更加複雜
- 實質薪資再度轉負：若名目調薪追不上物價上漲，消費復甦情境將瓦解
- 不動產市場的兩極化：東京、大阪都心堅挺，但郊區和地方有被拋在後面的風險
正因如此，我不是一次性投入全部資金，而是從2020年起花了6年時間逐步建立部位。行情下跌就加碼。國策不做空——這就是筆者的立場。
6. 後續關注重點
| 日期 | 事件 | 對市場的影響 |
|---|---|---|
| 3月23日 | 連合・春鬥第1回回覆統計 | 薪資調漲率最終水準確定，直接關係日銀升息判斷 |
| 4月1日 | 日銀短觀（3月調查） | 原油高漲對企業景氣感受的影響程度 |
| 4月上旬 | 日銀分行行長會議 | 確認薪資增長是否擴散至地方經濟 |
| 4月13日 | 大阪・關西萬博開幕 | 入境旅遊需求進一步擴大 |
| 4月下旬〜5月 | 下次日銀貨幣政策決策會議 | 重啟升息的判斷 |
資料來源：國土交通省「令和8年地價公示」、不動產經濟研究所「首都圈新建公寓市場動向」、國土交通省「不動產價格指數」、厚生勞動省「民間主要企業春季薪資調漲統計」、連合、第一生命經濟研究所、瑞穗研究與科技、CBRE、日本銀行、三井住友DS資產管理、日本經濟新聞、時事通信
