美國房市出現異常變化 房價可能已見頂
房價指數急劇惡化持續
4月份的S&P凱斯-席勒房價指數年增率預期為+4.0%，實際結果為+3.4%，低於預期，創下自2023年8月以來20個月的最低增幅。
S&P凱斯-席勒房價指數 年增率
（括號內為市場共識預期）
- 2025年1月：+4.7%（+4.6%）
- 2025年2月：+4.5%（+4.6%）
- 2025年3月：+4.1%（+4.5%）
- 2025年4月：+3.4%（+4.0%）
此外，連續3個月低於前月增幅，同時連續3個月低於市場共識預期。這意味著房市失速的速度超出預期。
最新銷售數據確認進一步惡化
2025年6月25日發布的5月新屋銷售統計，證實了市場惡化的加速。
新屋銷售急劇下滑
- 銷售戶數：623,000戶（季調年化率）
- 月增率：大幅下降13.7%（從4月的722,000戶）
- 年增率：下降6.3%（從2024年5月的665,000戶）
庫存積壓與供應過剩
- 銷售庫存：507,000戶（月增1.4%）
- 庫存月數：9.8個月（從4月的8.3個月增加18.1%）
- 年增率增加15.3%（2024年5月8.5個月→9.8個月）
庫存月數的急劇增加顯示，供需平衡已完全從賣方市場轉向買方市場。
房價走勢的矛盾
有趣的是，儘管銷售量急劇下降，房價卻仍在上漲：
- 房價中位數：$426,600（月增3.7%）
- 平均銷售價格：$522,200（月增2.2%）
這種價格與銷售量的背離顯示了市場的混亂狀態，可能表明價格調整的滯後性。
房屋開工創歷史低位
此前發布的5月房屋開工數據預期為135萬戶，實際結果為125.6萬戶，低於預期，創下自2020年5月新冠疫情以來5年新低。
調研公司Pantheon Macroeconomics表示「房屋銷售數量正在下降，庫存開始增加」，並預測「房屋開工將繼續減少」，因此數月後跌破120萬戶的可能性很大。
最新的銷售統計也證實了這一預測：
- 地區別來看，南部大幅下降21.0%
- 全國性需求低迷加速開工減少
經濟衰退的歷史模式
S&P凱斯-席勒房價指數自2025年2月（340.20）以來，連續2個月下降，已見頂的可能性正在增加。
上一次形成重大峰值是在2000年代後期，當時從2007年4月開始正式下跌，8個月後的同年12月進入經濟衰退。因此，如果以2025年3月的下跌為起點，最早可能在年內就會進入經濟衰退。
房屋開工120萬戶的重要性
回顧1958年以來的過去66年，房屋開工數跌破120萬戶後能避免經濟衰退的只有1966年一次，其他全部都進入了經濟衰退。
這是因為房屋建設低迷意味著不僅是房屋建設所需的木材和建材銷售不佳，家具和家電等高價耐用品也賣不出去，個人消費的冷卻會讓經濟進一步惡化。
目前的125.6萬戶數字正在快速接近這一重要閾值，處於極其危險的水平。
財政政策的局限性
順便說一下，1966年能夠避免經濟衰退的主要原因是，1965年參與越南戰爭，財政擴張帶來的軍事支出擴大成為經濟的順風。
然而，美國債務餘額已達到GDP的124%，財政正走在不可持續的道路上，因此無法通過財政擴張來避免經濟衰退。
結論：惡化正在加速
最新的5月統計明確顯示，房市惡化的速度超出預期：
- 銷售急劇下降：13.7%的月跌幅顯示嚴重需求衰退
- 庫存急劇增加：9.8個月明顯供應過剩
- 開工低迷：125.6萬戶接近經濟衰退的危險區域
- 價格調整滯後：銷售減少與價格上漲的矛盾暗示調整的開始
因此，如果今後房屋開工數跌破120萬戶，預計美國經濟將進入衰退。如果目前的趨勢持續下去，突破這一重要閾值只是時間問題。
房市作為美國經濟的先行指標發揮作用，目前觀察到的急劇惡化，使得2025年內進入經濟衰退的風險變得現實，不得不做出這樣的判斷。