台灣人買日本不動產前，先算清楚這9個成本｜表面投報率、實質投報率、匯款與貸款

日本不動產投資最先看的，不應該是房價，也不應該只是租金。真正重要的是，扣掉所有成本之後，最後手上還能留下多少錢。

很多日本房產資料會寫「表面投報率5%」「表面投報率6%」。這些數字看起來很漂亮，但表面投報率通常沒有把管理費、修繕積立金、固定資產稅、出租管理費、空置、設備更換與購買費用算進去。

上一篇投資日本入門裡，我把日本股票、ETF、J-REIT與日本實體不動產分開整理。這篇文章則專注在一件事：台灣人買日本不動產前，應該怎麼看懂真正的成本。

日本不動產不是買了就自動收租的簡單被動收入。它更像是一門小型事業，需要把稅金、管理、修繕、匯款、貸款一起放進去算。

表面投報率與實質投報率的差異

看日本不動產時，先分清楚「表面投報率」和「實質投報率」。

舉例來說，假設有一間日本區分所有公寓，物件價格2,000萬日圓，每月租金9萬日圓，年租金收入108萬日圓。

表面投報率是：108萬日圓 ÷ 2,000萬日圓 = 5.4%。

但這只是表面數字，還沒有扣掉持有期間的成本，也沒有把購買時的相關費用算進去。

年租金108萬日圓，扣掉年度成本52萬日圓，實際留下來約56萬日圓。

假設購買相關費用為160萬日圓，總投入金額就是2,160萬日圓。這時實質投報率是：56萬日圓 ÷ 2,160萬日圓 = 約2.6%。

表面投報率5.4%的物件，實質投報率可能只剩約2.6%。這個差距，就是買日本不動產前一定要先看懂的地方。

日本不動產要看的9項成本

台灣人買日本不動產前，至少要先看懂下面9項成本。

1. 仲介手續費：中古物件約3%左右

在日本買中古不動產時，多數情況下需要支付不動產公司的仲介手續費。概算上，可以抓房屋價格3%左右。

仲介手續費不只買進時可能發生，未來出售時也可能再次發生。因此它是買進和賣出都要看的成本。

2. 登錄免許稅（登記稅）：把不動產登記到自己名下的成本

日本不動產買賣完成後，需要辦理所有權移轉登記，這時會產生登錄免許稅。若使用貸款，還可能有抵押權設定相關成本。

也就是說，買房不是只把錢付給賣方，還要支付把不動產登記到自己名下的制度成本。

3. 不動產取得稅：購買後才來的稅金

不動產取得稅是取得不動產時會發生的地方稅。它不一定在交屋結算當天支付，很多時候是買房後一段時間才收到通知。

所以資金規劃時，不要以為交屋結算結束後，就不會再有後續稅金。

4. 固定資產稅／都市計畫稅：只要持有就每年發生

日本不動產持有期間，每年都會有固定資產稅。部分區域還會有都市計畫稅。

即使房子空置，稅金仍然會發生。這是很多人把不動產想成穩定收租時容易忽略的固定成本。

5. 管理費：區分所有公寓的每月固定支出

如果買的是日本區分所有公寓，每月通常需要支付管理費。這筆錢通常用在大樓共用部分清潔、管理員、電梯、走廊與設備維護。

不管房子出租、自住或空置，管理費都要付。

6. 修繕積立金：中古公寓一定要看的重要項目

修繕積立金可以理解為大樓未來大規模修繕的準備金。日本公寓隨著屋齡增加，外牆、屋頂防水、配管、電梯、共用設備都會需要修繕。

這一點我自己感受很深。我曾經在自己住的大樓擔任修繕委員。從這個經驗來看，日本很多新建公寓在分售時，為了讓房子更容易賣，初期修繕積立金會設定得比較低。

對買方來說，每月支出看起來比較低，購買門檻也比較低。但問題是，低修繕積立金通常不足以支付未來的大規模修繕。

隨著屋齡增加，修繕積立金調漲並不罕見。再加上近年日本逐漸進入通膨環境，建材、人力、工程費都在上升，過去的長期修繕計畫金額，可能已經不夠支付未來工程。

買中古公寓時，不只要看現在每月修繕積立金是多少，還要看：

• 修繕積立金是否低得不合理
• 是否有長期修繕計畫
• 修繕積立金餘額是多少
• 過去是否做過大規模修繕
• 未來是否有調漲計畫
• 管理組合議事錄中是否討論過修繕資金不足

日本不動產投資不能只看房間裡面裝潢如何，也要看整棟大樓的管理狀態。修繕積立金就是判斷這棟大樓有沒有為未來做準備的重要指標。

7. 火災保險：購買時容易忘記，但通常需要

在日本買公寓時，火災保險也是需要考慮的成本。若使用貸款，金融機構通常會要求加入火災保險；即使用自己資金購買，火災、漏水、設備事故等風險也需要考慮。

區分所有公寓的共用部分通常由管理組合投保，但自己的專有部分與出租期間的事故，不一定都在管理組合保險範圍內。

因此購買時要確認保險費、保險期間、是否加保地震保險，以及是否涵蓋漏水與出租期間的相關風險。

8. 出租管理費：海外投資人更需要好的管理公司

如果你住在台灣，卻持有日本不動產，要自己處理租客問題並不現實。多數海外投資人會委託日本的出租管理公司。

管理公司會協助招租、簽約、收租、退租、修繕聯絡等工作，並從每月租金中收取管理費。物件本身很重要，但交給誰管理，同樣會影響投資結果。

9. 空置與設備更換：最真實影響現金流的成本

不動產投資最怕的狀況，是每月成本都在發生，但租金收入暫時停止。空置時，管理費、修繕積立金、固定資產稅、貸款還款仍然繼續。

另外，租客退租時可能會有恢復原狀費用。冷氣、熱水器、瓦斯爐、浴室設備等，也總有一天要更換。這些費用很少出現在物件廣告的表面投報率裡，卻是實際投資中最有感的成本。

公寓購買與交屋結算時，需要另外準備多少錢？

台灣人看日本房子時，很容易只看房屋價格，覺得「這間2,000萬日圓，我準備2,000萬日圓就可以」。但實際上，房屋價格之外，還會有追加費用。

所以買2,000萬日圓的物件，不是準備2,000萬日圓就結束。

實務上，物件價格之外，額外抓10%左右的資金作為購買相關費用，會比較安全。實際金額會因物件、交易方式、是否貸款、保險內容而不同。

折舊：日本不動產很重要的稅務工具

日本不動產投資中，稅金也是很大的主題。有租金收入，就會涉及不動產所得申報；持有期間有固定資產稅，未來出售時也可能涉及轉讓所得稅。

不過，日本不動產有一個非常重要的稅務工具：折舊。在日本稅務裡，常會看到「減價償卻」這個詞，意思就是折舊。

折舊的意思是，把建物（建築物）等資產視為會隨時間逐漸耗損，並將一部分金額逐年列為費用。

重點是，折舊費不是當年度真的從口袋拿出去的現金支出。也就是說，它可能讓投資人計入一筆沒有現金流出的費用。

當然，折舊不是魔法。土地不能折舊，只有建物（建築物）部分可以；折舊也會影響未來出售時的稅務計算。但如果要真正理解日本不動產投資，折舊是一定要懂的核心概念。

台灣人要注意：自己資金還是融資？

台灣人買日本不動產，大致可以分成自己資金購買與融資購買。兩種方式沒有絕對好壞，但注意點不同。

自己資金購買：沒有貸款審查，但有匯款實務

對日本非居住者來說，要直接向日本的銀行申請不動產貸款並不容易。因此，有些投資人會選擇價格較低的區分所有公寓，用自己資金購買，或是準備較高比例的自有資金。

自己資金購買的好處是，不需要等待銀行貸款審查；但這不代表實務很簡單。台灣居住者如果用自己資金買日本不動產，最重要的問題之一就是海外匯款。

實務上，資金通常會從台灣銀行匯到日本指定帳戶，可能是不動產仲介公司、司法書士、協助交易公司的代收保管帳戶，或依交易安排匯到賣方帳戶。

匯款前至少要確認收款帳戶名義、正式付款通知書、宅建業免許、司法書士是否參與、銀行所需文件、中轉銀行手續費，以及款項是否能在交屋結算日前到帳。

我自己沒有從台灣匯款購買日本不動產的實務經驗。因此，如果你打算用自己資金買日本不動產，契約前一定要先向實際使用的銀行確認匯款額度、必要文件、到帳時間與幣別。

至於Wise等匯款服務，小額支出可能有人使用，但房屋款項這種大金額通常還是銀行國際匯款比較穩妥。大額不動產交易中，便宜一點的手續費不是最重要的；更重要的是可追蹤、可說明、能準時到帳。

融資購買：台灣居住者應以台灣側金融機構為中心

如果你住在台灣，要直接向日本的銀行申請一般住宅貸款或投資用貸款，現實上非常困難。日本的銀行通常會重視日本居住、日本收入、在留資格、永住權等條件。

因此，台灣居住者如果考慮融資，比較現實的方向通常是：向台灣銀行諮詢、透過台系銀行日本據點或相關路線詢問、以台灣側不動產或資產作為資金來源，或向有台日交易經驗的不動產公司詢問合作金融機構。

但融資條件很個別。利率、貸款成數、年限、擔保評價、需要文件，都會依人、依物件、依銀行而不同。特別要小心「保證可貸」「高成數可貸」「免審核」這類說法，真正能不能貸，最後還是銀行審查決定。

另外，日本不動產的租金、稅金與未來出售價格都以日圓計算。若你用台幣看總資產，日圓匯率仍然會影響最後結果。關於日圓與日本經濟的關係，可以參考日圓與日本經濟分析。

總結：日本不動產適合會拆數字的人

日本不動產只看表面投報率，會覺得很簡單。

但真正買下去之後，管理費、修繕積立金、稅金、火災保險、空置、設備更換、出租管理費、購買費用、匯款與融資條件，都會影響最後報酬。

表面投報率5.4%的物件，實質投報率可能只剩2%多。這就是為什麼買日本不動產前，不能只問「租金多少」，而要問「扣掉所有成本後，最後還剩多少」。

日本不動產不是簡單的被動收入。但如果你願意拆解數字，理解稅務、匯款、融資與管理，它會是一個很有深度，也很有意思的投資領域。

如果你習慣從資產配置角度思考，也可以延伸閱讀我寫過的四大資本與財務自由。不動產投資不是只看金融資本，也會消耗時間資本與人力資本。

延伸閱讀

• 投資日本入門：台灣人如何投資日本股票、ETF與不動產
• 四大資本與財務自由：用人生公司思考資產配置
• 日圓與日本經濟分析：日本央行政策如何影響匯率
• 關於JYForex

參考資料：

• 財務省：日本與海外之間的匯款手續說明
• 財務省：非居住者取得日本不動產的報告制度
• 國稅廳：折舊的基本說明
• 玉山銀行：外幣匯款
• 東京媽媽：台灣人買日本不動產流程
• Omoroi Osaka：日本不動產購買的國際匯款
• SBI新生銀行：住宅貸款申請條件
• 三菱UFJ銀行：住宅貸款事前審查條件