本文將解析日本不動產經濟研究所發布的最新數據，幫助投資者掌握東京首都圈房市的最新動態。
2025年12月東京房價突破8400萬日圓
延伸閲讀
在閱讀本文之前，推薦先了解日本政府對外國人購屋的最新調查數據。根據國土交通省的報告，台灣投資者在東京23區的購屋件數已躍居第一，這對於台灣投資者來說是重要的參考資訊。
日本不動產經濟研究所於 2026 年 1 月 26 日發布了最新的《首都圈新建分售公寓市場動向（2025 年 12 月）》報告。這份報告涵蓋了東京都、神奈川縣、埼玉縣及千葉縣（一都三縣）的最新房市數據。
從整體趨勢來看，東京首都圈的房價依然維持顯著的上升趨勢，平均價格已突破 8,400 萬日圓大關；然而，市場的銷售動能似乎出現疲軟跡象，簽約率持續低於 70% 的榮枯線。本文將詳細解析各項關鍵指標。
目錄
市場概況：供應量縮減，價格持續攀升
2025 年 12 月的市場表現呈現出「量縮價漲」的明顯特徵。雖然單月供應戶數較去年同期有所減少，但無論是戶均總價還是每平方米單價，均呈現雙位數的成長。
1. 推案供應量（発売戶數）
12 月份首都圈新建公寓的推案量為 5,468 戶。
- 年增率（YoY）：較前年同月（5,819 戶）減少 6.0%
- 月增率（MoM）：較前月（1,910 戶）大幅增加 186.3%（這是年底推案旺季的常態性增長）
值得注意的是，這已是連續 3 個月推案量呈現年減趨勢，主要原因在於東京 23 區的供應量下滑。
2. 成交簽約率（初月契約率）
作為判斷市場熱度的重要指標，首月簽約率為 63.1%。
- 較前年同月下降 0.6 個百分點
- 較前月（60.2%）回升 2.9 個百分點
一般而言，日本不動產業界將 70% 視為市場銷售良好的榮枯線。回顧過去幾個月的數據（11月 60.2%、10月 63.0%、9月 54.4%），簽約率已連續多月未能突破 70%，顯示在高房價壓力下，買氣已顯現觀望氣氛。
3. 平均價格與單價
儘管銷售速度放緩，價格卻依然強勢上漲。
- 戶均平均價格：8,469 萬日圓（約合 1,760 萬台幣 / 430 萬港幣）。較前年同期上漲 15.5%
- 每平方米單價：126.5 萬日圓。較前年同期上漲 15.2%
這兩項價格指標均已連續 8 個月呈現上漲態勢。這反映了建築成本上升以及核心地段資產價值的持續重估。
4. 庫存狀況
截至 12 月底，市場上的銷售庫存數增加至 6,976 戶。
- 較前月底（5,733 戶）增加了 1,243 戶
- 較去年同期（6,814 戶）亦有所增加
庫存的積累進一步佐證了市場去化速度正在放緩的事實。
區域別詳細分析：東京 23 區房價持續領跑
分析各區域的表現，可以發現價格上漲的動力主要來自東京 23 區，且區域間的價格落差正在擴大。
| 區域 | 供應戶數 | 平均價格 (萬日圓) | 價格年增率 | 每平米單價 (萬日圓) | 單價年增率 | 簽約率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京23區 | 1,398 | 14,789 | +36.7% | 221.2 | +39.1% | 52.5% |
| 東京都下 | 858 | 6,792 | +10.7% | 103.1 | +10.9% | 68.5% |
| 神奈川縣 | 955 | 6,742 | +3.5% | 102.5 | +6.2% | 54.7% |
| 埼玉縣 | 1,011 | 5,836 | +12.8% | 89.2 | +8.4% | 61.7% |
| 千葉縣 | 1,246 | 5,995 | +6.5% | 85.6 | +4.1% | 79.0% |
重點解讀
- 東京 23 區：平均房價已逼近 1.5 億日圓，年增率高達 36.7%。每平方米單價突破 220 萬日圓，顯示核心區域的高端物件依然是推升整體市場價格的主力。然而，其簽約率僅為 52.5%，顯示高價位對買氣造成了明顯的壓抑。
- 周邊縣市：千葉縣與埼玉縣的供應量相對充足，分別佔整體的 22.8% 與 18.5%。其中千葉縣的簽約率達到 79.0%，表現最為亮眼，顯示相對親民的價格（平均約 6,000 萬日圓）仍有強勁的剛性需求支撐。
物件特性與熱門項目
超高層大樓（塔樓）與即日完銷物件
12 月份共有 22 個超高層物件（20 層以上）投入市場，共計 969 戶，其簽約率為 64.5%。這低於去年同期的 90.5%，顯示即使是塔樓產品，熱度也有所降溫。
不過，市場上仍有部分熱門物件實現了「即日完銷」（指開賣當日即全數售出），例如：
- Tissage 芝公園（東京都港區）：平均價格 9,485 萬日圓，最高倍率 3 倍
- Park Tower 柏之葉 Campus（千葉縣柏市）：平均價格 1 億 1,187 萬日圓，最高倍率 4 倍
值得注意的是，位於千葉縣的 Park Tower 柏之葉 Campus 雖然總價超過 1 億日圓，仍能創下佳績，顯示具備優良規劃與地段潛力的郊區物件，依然能吸引高資產客群。
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未來展望
根據不動產經濟研究所的預測，2026 年 1 月的預計推案量約為 1,000 戶左右。相較於 2025 年 1 月的 620 戶有所增加，但仍屬於傳統淡季的水準。
總結：給台灣與香港投資者的建議
目前的東京房市呈現出明顯的兩極化與高價疲勞感。雖然建築成本與土地價格支撐了房價不墜，但庫存的增加與簽約率的低迷，都在暗示買方的追價意願正在減弱。
對於海外投資者而言，目前進入東京核心區（23區）的門檻已大幅提高，且如先前文章所述，日本政府對外國人購屋的監視目光正在加強。或許將目光轉向具備交通優勢的周邊縣市（如千葉、埼玉的熱點區域），會是尋求更佳租金回報率的可行策略。
本文重點
- 首都圈新建公寓平均價格突破 8,400 萬日圓，連續 8 個月上漲
- 簽約率 63.1%，連續多月低於 70% 榮枯線
- 東京 23 區平均房價逼近 1.5 億日圓，但簽約率僅 52.5%
- 千葉縣簽約率 79.0%，周邊縣市需求依然強勁
- 庫存增加至 6,976 戶，市場去化速度放緩
數據來源：株式會社不動產經濟研究所
