日本不動產，外國人也可以購買。
但是，能不能買，和能不能貸款，是兩件不同的事。
特別是台灣人、香港人在沒有住在日本的情況下，想買日本不動產時，一開始最該想的不是「要買哪一間房子」。
更前面，應該先整理的是這三件事。
- 要用個人名義買，還是法人名義買？
- 要用自有資金買，還是使用貸款？
- 如果要貸款，是向哪裡的銀行或金融機構借？
照這個順序來看，日本不動產的資金路線會清楚很多。
先看全體圖：日本不動產的8種資金路線
日本不動產的資金路線圖
台灣人、香港人買日本不動產，可以先用下面這張表來整理。
| 章節 | 名義 | 資金路線 | 內容 |
|---|---|---|---|
| 1 | 個人 | 自有資金 | 將手邊資金匯到日本購買 |
| 2 | 個人 | 日本的銀行或金融機構 | 使用日本非居住者貸款 |
| 3 | 個人 | 在日本的台系銀行等 | 向在日本的台系銀行等洽詢 |
| 4 | 個人 | 台灣或香港當地金融機構 | 在台灣或香港當地籌措資金，再用來購買日本不動產 |
| 5 | 法人 | 自有資金 | 向法人出資或借款，再由法人購買 |
| 6 | 法人 | 日本的金融機構 | 日本法人向日本金融機構貸款 |
| 7 | 法人 | 在日本的台系銀行等 | 向在日本的台系銀行等洽詢法人融資 |
| 8 | 法人 | 台灣或香港當地金融機構 | 用台灣、香港當地的法人或資產籌措資金 |
重點是，不要一開始就問「哪一家銀行可以貸款」。
應該先判斷：自己到底屬於哪一條路線。
1. 個人 × 自有資金購買
最簡單的方式，是用個人名義，以自有資金購買。
也就是把台灣或香港的存款、投資資金換成日圓，匯到日本，然後購買日本不動產。這種情況下，日本物件本身不設定抵押貸款。
因為沒有銀行審核，所以流程相對單純。可是，這不代表只要準備物件價格就夠了。
例如買一間2,000萬日圓的物件，並不是只準備2,000萬日圓就好。除了物件價格之外，還要準備仲介手續費、登記費用、不動產取得稅、固定資產稅精算、火災保險、海外匯款手續費、換匯成本等費用。
一般來說，物件價格之外，還需要另外抓幾％到10％左右的購買相關費用。這部分我在上一篇 台灣人買日本不動產前，先算清楚這9個成本 裡面有更詳細整理。
自有資金購買很單純，但也會一次動用比較多資金。買完之後，仍然要保留能應付修繕、空室、稅金與匯率變動的現金餘裕。
2. 個人 × 日本的銀行或金融機構貸款
第二種，是用個人名義，向日本的銀行或金融機構貸款。
如果不是日本居民，想直接使用日本一般住宅貸款，難度通常很高。因為多數日本住宅貸款，會以日本居住、穩定收入、在留資格、日本國內銀行帳戶等條件作為前提。
不過，市場上仍然有少數針對非居住者的商品。
代表性的例子是 東京之星銀行的「新星不動產投資貸款（非日本居住者專用）」。東京之星銀行官方頁面有針對台灣居住者、香港居住者的說明，屬於少數明確把海外居住者納入考量的日本不動產貸款商品。
香港人也可以參考 新生投資金融的「海外投資人貸款」。這是針對持有香港或日本護照、並居住在香港的非居住者，購買日本區分所有公寓時可參考的個人貸款商品。
也就是說，不住在日本，不代表完全沒有機會在日本貸款。只是可選擇的商品相當有限，條件通常也會比日本居民更嚴格。
3. 個人 × 在日本的台系銀行等貸款
台灣人還可能會想到另一條路：在日本的台系銀行分行。
例如 兆豐銀行東京分行 的官方頁面列有「企業融資、房屋貸款」。第一銀行東京分行 的英文頁面也有 Mortgage Loan。臺灣企銀東京分行 也有日本購屋置產相關資訊。
不過，這條路線要保守一點看。
從公開資訊來看，很難直接判斷這些貸款是否適用於「台灣居住者以個人名義購買日本投資用不動產」。有些可能偏向日本在住台灣人，有些可能偏向法人或企業金融，有些則需要依照個案條件判斷。
所以這條路線可以列入詢問清單，但不適合一開始就假設一定能使用。
如果要問銀行，最好一開始就把問題問清楚：
- 台灣居住者是否可以申請？
- 投資用不動產是否可以申請？
- 個人名義可以申請，還是只限法人？
- 是否主要是日本在住台灣人使用？
- 物件地區、價格、屋齡是否有限制？
- 台灣收入與台灣資產會如何被審核？
這部分我自己也還在學習，而且公開資訊有限。真正要確認，還是直接向銀行窗口詢問最準。
4. 個人 × 在台灣或香港當地籌措資金
第四種，不是用日本物件本身設定貸款，而是在台灣或香港當地先籌措資金，再拿這筆錢去日本買房。
從日本賣方角度來看，這接近現金購買。只是這筆現金的來源，可能是你在台灣或香港當地的借款。
台灣的情況
台灣如果本來就有不動產，可能可以透過房屋增貸、二順位房貸、理財型房貸等方式，利用台灣不動產的價值取得資金。
例如 渣打銀行台灣的理財型房貸，官方頁面提到可將既有房屋價值活化，適合有投資理財或短期資金周轉需求的客戶。玉山銀行的房屋貸款頁面 也列有本行房貸戶增貸、二順位貸款、理財型房貸等選項。
但這裡一定要講清楚：這些不是「日本不動產購買專用貸款」。
它們的本質，是用台灣的不動產或信用，在台灣取得資金。至於這筆資金能不能用來購買日本不動產，要看銀行核准的資金用途。
玉山銀行的貸款相關文件中，也有關於借款用途與實際資金用途需一致的說明。換句話說，不能自己假設「借到的錢一定可以拿去買日本房子」。
如果想走這條路，應該在申請時就明確告訴銀行：資金用途是日本不動產購買，並確認銀行是否接受這樣的用途。
香港的情況
香港當地，反而有更直接面向日本物件的商品。
代表性的例子是 ORIX Asia 的「日本樓宇按揭」。
ORIX Asia 官方頁面說明，香港身分證持有人，或在香港成立的公司，可以申請日本住宅、商業、辦公室物件相關貸款。頁面也提到，不需要日本居留資格、簽證或日本人保證人。
這對香港讀者來說，是非常重要的資訊。
另外，HSBC 香港的 International Mortgages 也提供海外物業按揭相關服務。不過若只看「日本物件」這個方向，ORIX Asia 的日本樓宇按揭更直接。
5. 法人 × 自有資金購買
接著是法人路線。
你可以在日本設立法人，然後向這家公司出資或貸款，再由法人名義購買日本不動產。
這比個人買一間物件麻煩很多。公司設立、法人銀行帳戶、會計、稅務、決算、法人稅，全部都會進來。
不過，如果你想持有多間物件，把日本不動產當成一個小事業來經營，法人就會變成選項。
我自己也不是一開始就用法人做日本不動產。最初是用個人名義開始，後來想再往前一步，才成立公司，並決定在大阪再買一間。
這個過程讓我感覺到，日本不動產不是單純買一個投資商品，而是慢慢接近一個小型事業。
6. 法人 × 日本的金融機構貸款
法人名義購買日本不動產時，也可以研究日本金融機構的法人貸款。
代表性的例子是 新生投資金融的「海外資本日本國內法人不動產購買貸款」。
這是給海外資本設立的日本法人，用來購買日本國內不動產的貸款。它不是個人貸款，而是日本法人購買不動產時使用的法人貸款。
根據官方資訊，2026年4月1日時點，融資金額為1,000萬日圓到10億日圓，期間為3年以上25年以內，變動利率為年3.20％到4.45％。
這條路線比較適合把日本不動產當成事業來做的人。對於只想先買一間小物件的人來說，不一定一開始就需要走到法人貸款。
7. 法人 × 在日本的台系銀行等貸款
法人情況下，在日本的台系銀行分行也可能有洽詢的空間。
因為有些銀行在日本的業務，本來就比較偏向企業融資、商業不動產、營運資金、貿易金融等，而不只是個人住宅貸款。
不過，這同樣不是看商品頁面就能判斷的路線。
銀行會看日本法人的實體、代表人的資產、購買物件、自有資金比例、租金收益、保證條件等。這些都需要依個案判斷。
因此，法人如果想走這條路，應該準備事業計畫、物件資料、財務資料，再向銀行個別洽詢。
8. 法人 × 在台灣或香港當地籌措資金
最後一種，是法人從台灣或香港當地籌措資金。
例如台灣法人或香港法人在當地借款，或者由代表人、母公司、關係企業提供資金，再把資金投入日本法人，由日本法人購買不動產。
這條路線的個別性很高。
香港方面，ORIX Asia 的「日本樓宇按揭」也把香港成立的公司列為對象。對香港法人來說，這是比較具體的選項。
台灣法人則要看台灣當地銀行、在日本的台系銀行、日本法人這邊的金融機構之間如何設計。
法人路線的自由度比個人高，但會計、稅務、銀行審核也會更複雜。
不要忘記匯率風險
日本不動產投資，不只是房子的問題。
台幣或港幣要換成日圓買房。租金通常是日圓收入。貸款可能是日圓，也可能是在台灣或香港當地借的台幣、港幣。未來賣出時，也可能要把日圓換回台幣或港幣。
也就是說，日本不動產投資一定會牽涉到匯率。
尤其是用自己國家這邊貸款買日本物件時，更要注意借款幣別與收入幣別是否一致。
如果用台幣借款，買日圓資產，收日圓租金，中間就會有匯率風險。香港也是一樣。
日本不動產不能只看表面投報率。管理費、修繕費、稅金、貸款利息、匯率，全部都會影響最後的現金流。
結論：先決定資金路線，再看物件
台灣人、香港人買日本不動產時，不要一開始就只看物件。
更重要的是先整理資金路線。
你是個人買，還是法人買？
你是用自有資金買，還是要貸款？
如果要貸款，是找日本的銀行、在日本的台系銀行，還是在台灣或香港當地先籌措資金？
這些問題先想清楚，才會知道自己真正能買的物件價格、需要準備多少自有資金、該找哪一類金融機構，以及未來要承擔哪些風險。
日本不動產投資，是物件選擇之前的資金設計。
找到好物件很重要。可是，你是否真的買得起，買完後是否持有得住，能不能承受匯率、稅金、修繕和空室，才是更前面的問題。
把這些先想清楚，才是真正開始投資日本不動產。
