希臘央行總裁：住房負擔能力成全球挑戰 央行角色受矚

國際清算銀行（BIS）於2026年6月3日發布希臘央行總裁史圖納拉斯（Yannis Stournaras）在克羅埃西亞國家銀行主辦的第32屆杜布羅夫尼克經濟會議上的演講內容。史圖納拉斯指出，住房負擔能力已成為當代重要的經濟與社會挑戰之一，無論是已開發經濟體或新興經濟體，住房成本的增長速度均超越家庭收入，對家庭構成日益增加的壓力，並威脅社會凝聚力與經濟效率。

史圖納拉斯深入探討此議題的核心，首先是「適當」房價與租金水準的決定因素，以及當前住房供給是否充足。他解釋，房價長期上漲並非難解之謎，主要由供需基本面所驅動。需求面受家庭收入與累積財富增加、購買力提升，以及人口結構變化（如家庭規模縮小、都市化）導致城市需求加劇。供給面則因營建成本、土地稀缺、分區管制及其他建築限制，難以跟上需求步伐。

貨幣政策亦扮演一定角色，長期低利率環境提升了不動產作為投資標的的吸引力。儘管低利率為企業與家庭提供有利條件，但也可能助長房市投資，同時降低低收益環境下的儲蓄誘因。在許多歐洲國家，大量房產購買並非透過抵押貸款融資，這顯示住房需求日益受累積財富和投資動機驅動，導致高收入家庭能以更高價格競標，排擠較不富裕的家庭。

其次，史圖納拉斯探討住房負擔能力不足對整體經濟造成的效率損失，特別是在作為經濟活動、創新與人才吸引中心的都市地區。當勞工無法負擔居住在經濟活動中心附近時，勞動力流動性將受限，職位空缺難以填補，生產力成長亦受制約。因此，住房負擔能力不僅是社會問題，更是一個總體經濟議題。他以希臘為例，說明近年來希臘房市在供需之間出現失衡，尤其是在都會區。