「首都圈的新成屋，上半年平均價格首次突破1億日圓」——這個標題，從7月一路熱到8月，佔滿了日本的新聞版面。
我是一個住在東京的台灣人。除了自己住的公寓，還有一間以前住的房子拿去出租。說白了，就是個小小的房東。
所以聽到「破1億」，老實說我沒什麼感覺。因為我們實際會買賣的，多半不是亮晶晶的新成屋，而是中古屋（二手屋）。
於是我把新成屋那個漂亮的數字先擺一邊，改去翻中古屋這邊的原始資料。結果，看到的景象跟標題差很多。
先說一下「REINS」是什麼
我這次看的，是「東日本不動產流通機構（東日本REINS）」每月公布的「Market Watch」，原始資料來自 REINS（不動產流通標準資訊系統）。
對台灣讀者，最快的理解方式是：它就是日本版的「實價登錄」——由官方指定、記錄不動產「實際成交價」的資料庫。
只有一點不同：台灣的實價登錄可以查到一筆一筆的成交（地址、單價、坪數、屋齡都看得到）；而 REINS 對外公開的，是每月的整體統計（成交與待售的平均價格、件數），逐筆的原始資料則是給不動產業者會員看的。
對香港讀者，可以想成它同時扮演了中原城市指數（CCL／CCI）那種「樓市體溫計」、加上土地註冊處那種逐筆成交紀錄的角色。
重點是，REINS 的數字分成「新登錄（賣方開的價）」和「成交（買方實際付的價）」兩種。也就是說，「賣方的開價」和「買方真的成交的價」可以分開來看。想量市場的體溫，看後者遠比看新聞標題誠實得多。
開價漲20%，但實際成交價卻在跌
2026年7月，首都圈的中古大樓。數字排出來，長這樣。
| 指標（首都圈 中古大樓，2026年7月） | 數字 | 年增率 |
|---|---|---|
| 成交每㎡單價（實際成交價） | 84.17萬日圓/㎡ | −1.5%（連3個月下跌） |
| 成交價格 | 5,267萬日圓 | −0.7%（連3個月下跌） |
| 成交件數 | 3,638件 | −8.6%（連4個月減少） |
| 待售庫存件數 | 47,151件 | +5.5%（連5個月增加） |
| 新登錄每㎡單價（賣方開價） | 117.86萬日圓/㎡ | +20.4% |
| 庫存每㎡單價 | 118.30萬日圓/㎡ | +28.2% |
資料來源：東日本不動產流通機構「月例速報 Market Watch 摘要報告 2026年7月度」
這張表，上下兩半講的其實是相反的事，你有沒有發現？
賣方開的價（新登錄、庫存），年增率還在+20%〜28%，兩位數地往上衝。新聞裡「暴漲」的印象，多半來自這個數字。
但是，買方實際成交的價，已經連3個月比去年同期低了。成交件數也連4個月減少，賣不掉的庫存則連5個月堆高。
畫成圖，就是下面這樣。
資料來源：東日本不動產流通機構「Market Watch 2026年7月度」
賣方一副「還會再漲」的樣子，把價格開得很高。但買方，已經不追這個價了。於是成交變少、成交價下滑，賣不掉的物件像倉庫存貨一樣愈積愈多。
這是行情要摸頂時，經常出現的訊號。我不把話說死，但「還在漲」和「已經到頂」的拉鋸，現在正在發生——至少中古屋的數字，是這樣說的。
東京23區還是另一個世界，不過……
話說回來，只有東京23區的情況有點不一樣。
23區中古大樓的成交每㎡單價是135.77萬日圓/㎡，年增+2.7%。而且這是連續75個月上漲——換算起來，6年多來沒有一次比去年同期低過。真的只能說一句：不愧是23區。
但在這個漂亮數字的背後，件數則是：1,509件，年減17.2%，而且連7個月減少。
價格一直漲，但成交的數量卻少了將近兩成。這比較不是「大家都在買所以漲」，而更接近「太貴，買得起的人變少，偶爾成交的又都是高價，於是只有平均值看起來還在漲」的狀態。
連最強的23區都這樣了，首都圈整體的成交價會跌破去年，也就不奇怪了。
「都是台灣人炒高的」，是真的嗎？
這裡來談一個我們台灣人最在意的話題。
「東京的房子，是台灣和華人的錢炒高的」——這個說法，我們大概都看過。台灣的媒體也常這樣寫。
的確，在買下東京23區大樓的「住在海外的人」當中，有六成多是台灣人。單看這一項，台灣錢的氣勢確實很猛。
但不看分母就不公平了。外國人的交易，本來就只佔東京23區新成屋的3〜3.5%左右，這當中六成是台灣人。放到整體來看，還是很小。
真正把東京價格撐上去的，與其說是外國人，不如說是日本國內本身的因素：新成屋的供給本來就被壓縮、建築成本和人工費一路上漲、加上大家都想往市中心擠。是這幾件事加在一起的結果。
台灣錢，確實是東京市場「不再只靠日本國內就能撐起來」的一個象徵。但要叫它「主謀」，規模還太小。看數字，只能這樣說。（關於「台灣投資客」在日本房市的真實存在感，我在這一篇用數據談過，有興趣可以延伸閱讀。）
那麼，身為房東的我怎麼看？
身為一個有房子在出租的人，我老實說。
只看「破1億」的標題，就急著現在脫手，我不會這樣做。中古屋的成交價已經跌破去年，庫存還在堆高。要是被賣方那種強勢的開價牽著走，想著「現在是頂了、快逃」，反而可能淪為「賣不掉的庫存」之一。
但反過來，認定它要崩盤、然後認賠殺出，也不對。23區的精華地段還在漲；而出租，本身會產生「租金」這份不一樣的收入。就算買賣的價格跌一點，只要還在出租，每個月的租金照樣進帳。我把不動產當成「花時間慢慢持有的東西」，而不是「像股票那樣每天盯著看價格的東西」，原因就在這裡。
對於接下來想買日本不動產、尤其是中古屋的台灣、香港朋友，我能說的只有一件事。
不要看賣方的開價，要看實際的成交價。房仲網站上那些漂亮的數字，說到底只是賣方的「喊價」。實際上是用多少錢成交的，REINS 的成交資料會告訴你。而現在，這兩個數字之間，隔著超過20%的差距。這道差距，既是你可以殺價的空間，也是市場真正的體溫。
想了解日股與不動產具體怎麼入手的人，可以看投資日本入門；台灣人買日本不動產前要算清楚的成本，寫在這一篇；貸款怎麼辦，則整理在這裡。
參考資料
- 東日本不動產流通機構（東日本REINS）「月例速報 Market Watch 摘要報告 2026年7月度」
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf - 不動產經濟研究所「首都圈 新成屋（新築分讓大樓）市場動向（2026年上半年）」（依各家報導）
